房市大爆冷，為何他卻逆勢給出90％抽傭大舉找房仲？決斷力，讓長拓不動產攻進全台商圈，成為各大品牌開店軍師

房仲業寒冬，為何有人敢砸重金搶人才？
推出業界最高抽成的人，是長拓不動產投資創辦人林文進。
他以新制度「Code90」，房仲成交後可拿走9成傭金，他們只抽1成，這個分潤比例遠高於行情數倍。

成立三十餘年的長拓專攻店面、土地、商場，客戶橫跨全台各大商圈。Nike、Adidas、全聯、麥當勞、寶雅、NET及MOMA等都是他們的客戶，主要協助幫忙媒合適合的店面。

現在，正是台灣房市最不景氣的時候。全台房屋交易量頻創新低，房仲掀起倒閉潮，市場萎縮、成交量低迷，大家都在縮手，這間僅三十人的不動產公司為何有底氣在此時逆勢出擊？

要理解這間公司在此時加碼的脈絡，得要從林文進的創業故事說起。

1980年代，創業前，林文進任職於泰山，協助當時的超商福客多（後與全家合併）進行全台展店，那時候沒有Google地圖、沒有大數據，他怎麼評估一個店面該不該開？答案是站在路口算人頭。

只要鎖定開店地點，他每天早上7點半、中午12點、晚上6點，各花半小時站在路口數人頭。測完人潮還不夠，這個點涵蓋的商圈有多少住宅人口？有多少辦公人潮？附近有幾所學校、學生人數多少？他會拿著地圖，從一條路的頭走到尾，沿路評估每個三角窗、每條巷子的潛力。

4年多，他用土法煉鋼，一步一腳印幫福客多在全台開出100家店。這段經歷讓他對商圈的理解，遠超過一般房仲。

▌不盲目仲介買賣　累積口碑一年經手五十億案量

離開福客多後，林文進創立長拓，決定專攻商業不動產。他的策略是：先當顧問，再當仲介。

一般房仲接到案子就急著賣，但林文進會先評估這個物件值不值得買。如果他判斷不適合，會直接拒絕接案。但如果他認為這個物件有潛力，他會花時間跟買家分析：為什麼值得投資？未來商圈會怎麼發展？租金報酬率能到多少？
「我不是為了成交而成交，而是要讓買方真的賺到錢，」林文進說。這種做法讓他累積口碑，使他經手的買賣，一年曾高達50億。

接著，他也開始購地、店面自己當起房東。台中一中街、逢甲夜市、高雄瑞豐夜市、台北士林夜市，全台各大商圈都有林文進的資產。

▌被高雄人罵台北「盤仔」　光收租就賺四億

2007年，他在高雄瑞豐夜市對面買了282坪土地，一坪72萬。當時高雄人聽到這個價格都罵三字經。「大家都說台北盤仔，哪有人在高雄花這麼多錢買地，過了三個月，跟隔壁120坪，又買一坪100萬。」林文進回憶。

那時大家都說高雄經濟差、捷運沒人搭，但林文進看到的不是當下，是未來：高鐵通車、捷運開通、漢神百貨和巨蛋即將進駐。他相信「交通網改變之後，人的消費習慣、走動軌跡一定會跟著改變。」結果是，他持有16年，光租金就收了4億多元。

長拓有底氣能攻進各大商圈，除了是他抓對買的時機，更關鍵的是林文進會賣。

2014年，台北房價還在高檔，林文進卻決定大舉出清台北資產。除了自住和辦公室，所有台北市的不動產他都不碰。不只台北，他還把手上8間獨立店面全部賣掉，並判斷因為網購開始，會影響到店面的價值。

當時很多人不理解，林文進的判斷卻是：台北房價基期太高、產業用地不足、人口開始外流，成長空間有限。與其等趨勢成形、店面價值往下走，不如現在高點出清，保留現金等待下一個機會，而十年後，台北的房地產漲幅確實落後其他縣市。

事實上，這些觀察並不真的特別獨到，許多投資人也有能力預見，然而，他與別人的差別，就在於他從不抱持僥倖心態 ，他不賭運氣，每年都在盤點手上資產，哪些該賣、哪些該留。「大多數人講趨勢，但不作為，我每一年盤算的，不只是買，更多的是賣。預判趨勢之後，眼睛一閉，就開始執行。」

▌決心擺脫一人公司　推Code90讓企業有系統的經營

這種執行力讓他隨時握有現金，再投入更有潛力的標的，這是他過去攻進全台各大商圈的主因。

然而，長拓經過多年發展，成功在他，碰到瓶頸，卻也是他。

林文進發現，所有決策都綁在自己身上，什麼商圈該買、什麼店面有潛力、哪個客戶適合哪塊地，全部都是他在判斷。公司三十人，成長完全卡在他一個人的時間和精力上。

直到他加入 #百億CEO班，在邀請前行政院長毛治國上策略管理的下課後，他與毛治國私下聊天，對方一句話：「台灣很多企業老闆都是牛車的那隻牛，只要老闆不動，公司就不會動。你要學會坐在牛車上面的那個人，讓大家一起往前走。」

「我就是那隻牛！」林文進如大夢清醒，他決心，若長拓要再成長就得把一人公司變成系統化、組織化的平台，於是，Code 90就這樣誕生。

林文進花了許多時間建立系統，把長拓三十年累積的資源全部數位化。系統整合兩種關鍵資訊：一是投資人需求，哪些客戶想買什麼類型的物件；二是品牌需求，長拓掌握品牌方第一手開店計畫。

「一般房仲給你品牌，但不給資源。你自己去找客戶、自己去找物件，我是給你資源，讓你知道誰要買、誰要租，你只要去找物件就好。」房仲只要專心媒合買賣雙方，成交後拿走90％的傭金。

▌不抱僥倖心態　別人的壞時機成為長拓好時機

工業用地、廠房、大型開發案，過去不是長拓的強項。Code 90吸引來的資深房仲，各有專長領域，而平台提供客源和系統支援，房仲則帶來專業和物件，雙方形成互補。

如今他已經成功找到4個房仲，都是從大型連鎖品牌出來的資深業務，補足了長拓過去不太擅長的領域，更成功跨入工業用地的交易。「我的目標是明年6月有30個人，年底有50個人，」林文進有信心地說。

當房市萎縮，林文進選擇出手。別人的壞時機，卻是他最好的時機。他的氣能比誰都長．都靠決斷力。

如巴菲特「揮棒理論」：投資像打棒球，求的並非一直揮棒，而是找對最好的球，再全力一擊。一切，都是建立在不抱持僥倖的心態。

台北基期太高，商圈人氣轉移，他立刻全部出清。他總是很有紀律：看見趨勢，就果斷賣出，不留戀，同時等待時機，在該揮棒的時候，有底氣、有資源全力一擊。